오피스텔 투자 단점 확인해야 합니다

 

안녕하세요, 바른기업 경영컨설팅입니다. 최근 아파트 가격이 꾸준히 오르고 있습니다. 더 나아가 청약 경쟁률도 높아지면서 기본적으로 갖춰야 하는 청약가점의 진입장벽은 점점 높아지고 있습니다. 사전 청약과 신규 아파트를 입주하려고 해도 어려움이 발생할 수밖에 없습니다. 그렇다 보니 최근에는 아파트가 아닌 비 아파트를 바라보는 분들이 많습니다. 그중 오피스텔이 가장 대표적입니다.

 

 

 

최근 도시형 생활주택과 오피스텔, 소형 아파트 등 대부분은 건설기간에 특별한 차이가 없습니다. 그런데 아파트의 진입장벽이 높다는 이유로 오피스텔을 투자 목적으로 바라본다면 좀 더 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다. 도시형 생활주택의 가장 치명적인 단점은 주차장이 부족하다는 점입니다. 그리고 가격은 분양가 통제를 받지 않아 더 비싸질 수 있습니다.

 

 

 

오피스텔 투자 단점은 발코니가 없습니다. 그래서 전용면적은 일반 발코니 확장 아파트에 비하여 훨씬 좁으면서도 가격은 비쌉니다. 더 나아가 주거지역이 아니라 업무지역에 주로 건설을 하기 때문에 인구배분이 제대로 되지 않습니다. 공동주택관리법에 해당되지 않는 경우가 많아 관리비가 비쌀 뿐만 아니라 노유자시설 또한 거의 들어올 수 없습니다. 그래서 일시적으로 임대 살이를 해야 하는 분들에 한하여 계획된 상품일 뿐 주거목적으로 진입하는 것은 좋은 판단이 아닙니다.

 

 

 

최근 벼락 거지라는 말이 나오고 있습니다. 나는 전세를 살고 있지만, 집을 보유한 사람들은 엄청난 자산 증식을 하면서 나온 말입니다. 결국 전세 가격을 더 높여서 내야 하는 아이러니한 상황에 대해 한탄하는 말입니다. 최근 정부에서는 대규모 공공재 개발과 공공재 건축을 추진하고 있습니다.

 

서울시 또한 공공기획으로 대규모 재개발을 빠른 속도로 추진하고 있습니다. 오피스텔 투자 단점에 대해 이해하려면 오피스텔과 생활형 숙박시설, 도심형 생활주택의 원래 취지에 대해 이해를 해야 합니다. 오피스텔은 오피스와 호텔을 결합한 오피스 상품이었지만 현재는 아파트 대용이 되었습니다.

 

 

 

최근 정부의 주택공급대책을 바탕으로 하여 비아파트를 투자 목적으로 바라보는 분들이라면 좀 더 신중하게 바라봐야 할 필요가 있습니다. 그리고 아파트에 거주하는 사람들을 바라보며 합리적으로 비교를 해야 합니다. 앞으로 아파트는 대규모 공급이 예정되어 있으므로 오피스텔의 가격 상승을 기대하기는 어렵습니다.

 

아파트는 금리 이상의 월세를 받기 어렵기 때문에 오피스텔로 시선을 돌릴 수 있습니다. 오피스텔은 매매가가 올라가지 않지만 월세가 고정되어 있어 수익률이 낮아지는 문제가 발생하기도 합니다. 오피스텔은 세입자가 월세로 입주하여 거주한다는 것이 가장 큰 장점이고 아파트에 비해 높은 월세 수익을 가져갈 수 있습니다.

 

 

 

오피스텔 투자 단점은 아파트에 비하여 송실 위험이 높으며 시세차익이 크게 발생하지 않는다는 것입니다. 물론 모든 오피스텔의 가치가 오르지 않는 것은 아닙니다. 서울 도심이나 신도시 역세권처럼 인기가 높은 곳은 시세가 오르기도 합니다. 월세를 받을 목적으로 오피스텔을 투자한다면 공실 가능성을 가장 먼저 체크해야 합니다.

 

오피스텔은 교통편이 편리하다면 공실이 발생할 확률이 낮습니다. 출퇴근을 위하여 전철역, 도보를 이용할 입지가 갖춰져 있다면 공실 리스크가 낮습니다. 그리고 대규모 추가 공급도 살펴야 합니다. 교통이나 상권, 주거시설처럼 기반시설이 잘 갖춰진 지역들은 추가 공급이 어렵습니다.

 

 

 

하지만 개발할 택지가 많은 신도시는 오피스텔이 추가 공급이 진행될 확률이 매우 높습니다. 수요가 추가로 유입될 확률이 높지만 수요보다 공급이 많아질 경우 공실에 대한 리스크가 높아집니다. 최근 오피스텔 분양 광고를 보면 시세보다 저렴하고 확정수익률을 높게 보장해주겠다는 문구를 볼 수 있습니다. 그런데 이와 같은 광고는 더욱 신중하게 검토해야 할 필요가 있습니다. 그 이유는 임차 수요가 낮으면서 교통이 불편한 지역일 확률이 높기 때문입니다.